Es el instrumento natural con que cuentan los sujetos de derecho para crear derechos personales u obligaciones.

El contrato es, simplemente, la convención destinada a crear derechos y representa la más alta expresión de la voluntad humana libre para la creación de derechos.

El artículo Nº1438 define:
«Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas».

Sin embargo, la voluntad de las partes encuentra algunas limitaciones:

a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo hacen, el contrato no genera efectos o degenera en otro contrato distinto al deseado.

b) Los límites impuestos por la moral y las buenas costumbres.

Celebrado un contrato, éste se transforma en ley para las partes, tanta o más poderosa que la que rige para todos los ciudadanos. Además, el Artículo  Nº1444 señala que: 

  • Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.
  • Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente.
  • Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecer, sin necesidad de una cláusula especial.

Y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.

Según el Artículo Nº2116, «el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera».

La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario».

Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.

Si han constituido dos o más mandatarios, y el mandante no ha especificado las gestiones que cada uno deberá realizar, podrá dividirlas entre sí los mandatarios; pero no podrán efectuar la división si se les ha prohibido obrar separadamente, pues la división que acordaren sería nula, de acuerdo con el Artículo Nº2127.

Elementos del Mandato

Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:

  1. Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos, como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc. «El negocio que interesa al mandatario sólo, es un mero consejo, que no produce obligación alguna», sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Artículo 2119). A fin de precisar bien el alcance de las palabras «confiar la gestión de un negocio», el Artículo 2121 dispone que «la simple recomendación de negocios ajenos no es, en general, mandato; el juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la recomendación envuelven mandato.
  2. Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no del mandatario. Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay mandato. Por tal razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son actos de un mandatario, ya que no siempre actúan por cuenta y riesgo de un mandante; pero, según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, «Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato» (Art. 2118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que en este capítulo señalaremos.

Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Artículo Nº1448 que dice: «lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.»

Escritura Pública es el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija la ley, por el competente Notario, e incorporado en su protocolo o registro público.

En la Escritura Pública deben figurar los siguientes datos de los comparecientes:

  • Nombre completo
  • Nacionalidad
  • Estado civil
  • Profesión u oficio
  • Domicilio
  • Cédula de identidad

Salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrán acreditar su identidad con el pasaporte o con el documento de identificación que se les permitió su ingreso al país. Se debe además poner la impresión dígito pulgar derecho.

También en caso que alguna persona esté impedida físicamente para firmar, podrá firmar a su ruego otra persona que no tenga interés contrario o una tercera persona, debiendo el que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresión del pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda. El notario dejará constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.

Las siguientes escrituras sólo podrán ser extendidas en Notaría sobre la base de minuta firmada por algún abogado:

  • Constitución, modificación, resciliación o liquidación de Sociedades.
  • Liquidación de sociedad conyugal.
  • Partición de bienes.
  • Escrituras constitutivas de personalidad jurídica
  • Contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas.

Para explicar el Contrato de Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que estamos frente al arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues también puede arrendarse servicios y la ejecución de obras, de modo que el arrendamiento alcanza mucho más que el mero arrendamiento de cosas.

El Código Civil (Artículo 1915) define el Contrato de Arriendo o Arrendamiento como aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, Una a conceder el goce de una cosa; o ejecutar una obra o prestar servicios. Y la Otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Si se arrienda el local más los estantes, la maquinaria, la marca o nombre, en el que el arrendatario solamente coloca la mercadería, se está arrendando el goce del establecimiento de comercio, no del inmueble únicamente. En cambio, en el arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso.

Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un tercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que se le hace por el uso de ella.

El propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue manteniendo los atributos de disposición, sólo ha permitido el uso y goce de la cosa por un tercero mediante el arrendamiento.

La relación jurídica que se produce entre el arrendatario y la casa es que éste le paga un precio al arrendador, y el arrendador le permite el uso de la casa, lo que permite explicar algunos fenómenos como la extinción del derecho del arrendador, con que damos por terminados el derecho del arrendatario sobre la cosa, porque éste no tiene una relación directa con la casa. La relación entre arrendatario y casa, pasa por la persona del arrendador.

Las principales obligaciones del arrendador, según el Código Civil:

Entregar la cosa en arriendo, que es poner a disposición del arrendatario el uso y el goce del inmueble.

Entregar la cosa en estado de que sirva a su destino natural y obvio; por lo que el arrendador debe entregar la cosa para que la use útil y debidamente el arrendatario.

Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva a su destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que debe mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligación reparar, a excepción de las reparaciones locativas.

El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario. Aquí cabe distinguir qué tipo de molestias:

Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar esta situación. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto título que lo habilitaría o permitiría tener alguna forma de acceso total o parcial de la cosa y, perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario.

Por lo tanto, el problema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen títulos de derecho que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del arrendatario.

Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque él no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de correcta convivencia, salvo que él personalmente las realice.

El Corredor de Propiedades para una operación de venta deberá formar una carpeta con los siguientes documentos:

  • Escrituras de compraventa hasta completar 10 años (Las que falten se solicitan en el Archivo Judicial)
  • Certificado de dominio con vigencia. (Conservador de Bienes Raíces)
  • Certificado de Gravámenes, Prohibición y Embargo. (Conservador de Bienes Raíces)
  • Certificado de no declaración de bien familiar (Con¬servador de Bienes Raíces)
  • Certificado de expropiación Municipal. (Dirección de Obras Municipales)
  • Certificado de expropiación Serviu. (Serviu)
  • Pago de Contribuciones
  • Certificado de deuda de Tesorería. (Se pide en Tesorería con el Nº de rol)
  • Recepción Final. (Si es vivienda nueva)
  • Certificado de deuda del banco acreedor (Si corresponde)

La propiedad se debe encontrar libre de gravámenes, prohibiciones y embargo. Sin embargo, una propiedad puede tener deuda con algún banco, para lo cual se deberá solicitar un certificado de deuda actualizado (dura hasta el 30 de cada mes). En este caso este certificado se debe acompañar también en la carpeta.

Al recibir una propiedad para la venta o arriendo, el Corredor de Propiedades deberá solicitar la escritura de compraventa para verificar que la persona que está haciendo el encargo es el propietario debiendo además observar lo siguiente:

  • Si adquirió por compra, permuta, herencia, dación en pago, liquidación de sociedad, etc.
  • Si existe deuda con alguna institución bancaria, financiera o Serviu.
  • Si compró siendo casado, soltero o viudo.
  • Si la escritura está extendida conforme al título anterior del Conservador de Bienes Raíces, si los nombres de las personas (propietario y cónyuge) y sus datos están correctos y por último se encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
  • Si adquirió el dominio pleno de la propiedad
  • Si adquirió derechos
  • Si adquirió la nuda propiedad
  • Si adquirió usufructo de la propiedad

Destrucción:

La primera es que la cosa se destruya y ya no puede dársele el destino natural que tenía al momento de arrendarse.

El arrendador ya no puede permitir el uso del arrendatario, el contrato carece de causa y por tanto expira. Ahora bien, pudiera haber una destrucción parcial y así el arrendamiento tendrá el derecho a pedir la rebaja del arriendo si no impide que siga usando de la cosa en el resto.

Si por el contrario, la destrucción es de tal naturaleza que aún siendo parcial impida el uso, el contrato expira.

La expiración del plazo de arrendamiento:

Debemos distinguir entre dos tipos de Contratos de Arrendamiento: Los que tienen plazo fijo y los que no lo tienen.

Los que tienen plazo se llaman «Contratos a Plazo Fijo» o a «Plazo Determinado». Los que no tienen plazo fijado se denominan «Contratos Indefinidos». Los contratos mes a mes son contratos indefinidos.

Desahucio:

es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el sentido de que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. Este es el concepto general.

Sentencia judicial:

Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la sentencia del juez en los casos que haya incumplimiento de la obligación de algunos de los contratantes.

Si el arrendatario está dañando los muros, ha violado gravemente su obligación de mantener la cosa en el estado que la recibió; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha permitido el uso pacífico y tranquilo de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado, también el arrendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento, con las indemnizaciones correspondientes.

Artículo 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama Precio.

Características de la Compraventa

a) Es un contrato bilateral: Ya que las partes se obligan recíprocamente, una a comprar la otra a vender, una a dar la cosa vendida la otra a pagar al vendedor el precio.

b) Es un contrato oneroso: Cada parte debe obtener una utilidad de la obligación que para con ella se con-trae y se grave con lo que toma a su cargo.

c) Es un contrato conmutativo: Las partes deben mi¬rar o considerar sus mutuas pretensiones como equivalentes (cosa y precio) por excepción es aleatorio. Ej. Compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan, como el caso de una siembra y su fruto.

d) Es un contrato principal: Vale decir, subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención.

e) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes según el Artículo 1801 inciso 1°: La compraventa se reputa perfecta dado que las partes han convenido en la cosa y el precio.

f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y donde la adquisición del dominio se verifica por el contrato de compraventa como título de adquisición y la tradición que es el modo de adquirir el dominio.

Artículo 1793. «Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida». Si no hay precio carece de objeto la obligación del comprador y por ende carecería de causa la obligación del vendedor.

a) Debe consistir en dinero (Artículo 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa, sino otro contrato la permuta (1874). Sin embargo, debe pactarse en dinero, pero se puede pagar con otra cosa.

b) Debe ser real o serio, significa que existe efectivamente (en caso contrario es simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.

Precio justo: Cuando equivale al valor de la cosa.

Precio vil o insuficiente: Cuando ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme.

c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo; por un tercero (Artículo 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.

Artículo 1824. Son dos:

  1. Entrega o tradición.
  2. Saneamiento de la cosa vendida.

Entrega de la cosa (Artículo 684). Su época de entrega debe ser inmediatamente después del contrato o en la época prefijada en él. (1826 inciso 1°)

Derecho de retención del vendedor.

Se produce cuando:

(1) El comprador no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido entregada, o no se encuentra fijado plazo para el pago. (Artículo 1826). Su lugar: Es el convenido o donde se encontraba al tiempo del contrato.

(2) Cuando vea el peligro de perderle por insolvencia del comprador. (Artículo 1826 inciso 4°)

Consecuencia de la falta de entrega de la cosa vendida:

Artículo 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:

  1. a) El cumplimiento
  2. b) La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios

La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

  • Que la promesa conste por escrito.
  • Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
  • Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato y,
  • Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.

En conclusión, se requiere:

a) Que el contrato conste por escrito: Bastando para ello una escritura privada, no obstante que el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue por escritura pública. Ej. La compraventa de bienes raíces o las promesas que se hacen los esposos, en consideración al matrimonio, deben constar por escritura pública según el Artículo 1787 del Código Civil.

b) El contrato prometido debe ser válido: Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de clara ineficaces o que sea válido. Por eso, es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no divorciados a perpetuidad, por cuanto el contrato adolece de objeto ilícito.

El Artículo 1464 Nº 3 declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados y el 1810, añade que no puede venderse las cosas cuya enajenación esté prohibida por la ley.

La promesa de compraventa de bienes embargados es válida en el entendido que los bienes pueden ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.

c) Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o no quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y que posterguen su realización para un tiempo futuro, establecido cuando deberán éstas cumplir las obligaciones que la promesa les impone, o sea cuando debe celebrarse el contrato prometido.

El tiempo se fija:

  • Mediante la estipulación de un plazo.
  • Por medio de la estipulación de una condición.

En el primer caso: Fijando un plazo, los contratantes determinan más certeramente la época de la celebración del contrato prometido, dado que el plazo como fecha futuro o cierto, posterga la celebración del contrato para un tiempo que necesariamente a de llegar. Ej. El día tal, al cabo de tantos meses, etc.

En el segundo caso: Fijando una condición, las partes determinan la época en que se debe celebrarse el contrato, pero siempre dentro de cierto plazo, esto es, la condición debe ser determinada.

d) Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma, que el contrato prometido sólo le falte para que sea perfecto la tradición o entrega.

Los corredores han sido instituidos por la ley «para dispensar su mediación asalariada a dos o más partes y facilitarles la conclusión de sus contratos». Es por esto que podemos definir a las operaciones de corretaje como «actos de comercio».  

La principal fuente de ingresos de un corredor de propiedades son las comisiones que son pagadas por sus clientes en operaciones de compraventa o arrendamiento de bienes raíces.  Si bien no existe ninguna institución que fije o sugiera las tarifas de comisiones que pueden cobrar los corredores de propiedades, éstas son más o menos uniformes pues el mismo mercado es el que las regula.

En ese sentido, la práctica habitual es el cobro de comisiones a cada una de las partes involucradas en una operación.

Las comisiones, por lo general, son pagadas por las partes en el momento en que se han tramitado los documentos y se ha cerrado el negocio ante el notario.

Los ejemplos descritos son parámetros que sirven de guía, puesto que muchas veces existe la posibilidad que los porcentajes de comisiones sean negociados por alguna de las partes y corresponderá al corredor decidir si para él, aún con alguna rebaja en los montos, continúa siendo un buen negocio.

Otra fuente de ingresos para el corredor es la administración de arriendos, servicio que presta a los propietarios de bienes raíces y que significa hacerse cargo del cobro mensual de las rentas, mantener la buena relación con el arrendatario y velar por el buen cuidado del inmueble. Por este servicio el corredor habitualmente cobra entre un 5% y un 10% del valor de la renta mensual.

Comisiones que habitualmente cobra un corredor

  • Operaciones de Compraventa de Bienes Raíces:

2% del valor total de la operación de compraventa por cada parte (2% se cobra al vendedor y otro 2% al comprador. Total 4%

 Ejemplo: Valor de la propiedad $10.000.000

Comisión: $200.000 parte vendedora + $200.000 parte compradora

Total comisión: $400.000 más impuestos.

  • Operaciones de Arrendamiento de Bienes Raíces:

Se cobra entre el 30% y el 50% del primer mes de renta por cada parte.

Ejemplo de comisión de 50% del primer canon de arriendo:  

Valor renta mensual $180.000

Comisión: $90.000 parte arrendadora + $90.000 parte arrendataria

Total comisión: $180.000 más impuestos.