Es importante señalar que el tasador no define por voluntad propia un valor para determinado Bien a evaluar, por el contrario, el tasador ejecuta un proceso sistemático con el fin de emitir un juicio de opinión fundado y respaldado técnicamente que den origen a un valor lo más razonable; lo que algunos técnicos denominan como la obtención de el “justo precio” de un inmueble, un valor único, un “VALOR DE TASACIÓN”.
Antecedentes Legales Necesarios para una Tasación
2. Certificado de Números:
Es la solicitud de identificación de propiedad a través de la asignación de número domiciliario.
3. Certificado de No Expropiación:
Es el certificado que indica que la propiedad se encuentra declarada de utilidad pública por el Plan Regulador Vigente, pudiendo el municipio decretar su expropiación cuando lo estime necesario, mientras tanto el propietario no podrá construir, reconstruir, ni alterar las edificaciones en la faja comprometida. Se puede conseguir tanto en el Serviu como en la Dirección de Obras Municipales.
4. Certificado de avaluó fiscal:
Este documento es emitido por el SII, el cual cuenta con información acerca del avalúo Fiscal de la propiedad, Nº de rol de avalúo, dirección del predio, nombre del propietario registrado ante el SII, las exenciones (si corresponde) y/o las características del bien raíz, tales como terreno y construcciones.
5. Permiso de edificación:
Según los estipula el Artículo 116º.- La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General.
6. Recepción final:
Corresponde al permiso que da la Municipalidad para que una vivienda pueda ser habitada. El inspector municipal se fijará en que la construcción esté de acuerdo con los planos presentados para el permiso. Este permiso lo entrega la Municipalidad correspondiente a la vivienda. Este certificado especifica quién hizo cada cosa, y esa persona será la responsable final si ocurre cualquier desperfecto.
Análisis de la Propiedad en Relación a su Mercado Objetivo
Interesa analizar cuál es el mayor y mejor uso posible de la propiedad, aquel que legal y técnicamente sea el más adecuado y eficiente para obtener un mayor rendimiento económico, esto es lo que se llama Principio de Mayor y Mejor Uso. Este no es necesariamente distinto al actual. El tasador evalúa cómo responde la propiedad a los requerimientos del segmento del mercado inmobiliario al que pertenece La evaluación puede basarse en la siguiente escala:
Inferior: si las características de la propiedad son inferiores a aquellas que pueden ser consideradas su competencia, al punto que esto puede afectar n forma negativa el precio y tiempo de comercialización del bien.
Promedio: si las características de la propiedad son las típicas del mercado y se consideran aceptables cuando se las compara con las de otras consideradas competidoras. La propiedad tendrá un plazo y precio de venta similar al de propiedades cercanas y competitivas
Superior: si las características de la propiedad son superiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras y se espera que el precio de la propiedad sea superior al promedio y/o que se venda en un periodo menor que el promedio de su categoría. Estas cualidades superiores son elementos valorados y/o buscados en el mercado inmobiliario por los potenciales compradores.
La Evaluación Considera los Siguientes Aspectos
A) Localización: Considera entre otras cosas la compatibilidad de la propiedad en relación a las que la rodean.
B) Vecindario o entorno inmediato y accesibilidad: evaluación de, entre otros, las condiciones del entorno inmediato y de accesibilidad a la propiedad respecto a las de precios o ubicaciones similares o competitivas. Factores como arborización, iluminación, ruidos, tipos de calles, transito, etc. Son básicos al momento de la evaluación.
C) Terreno: evaluación de sus características físicas (tamaño, forma, frente, proporciones, topografía, etc.) si es que estas permiten obtener un mayor o menor desarrollo edificatorio en relación a lo observable en el mercado de propiedades comparables, de acuerdo a la normativa urbana que lo regula.
D) Construcción: evaluacion de la clase estructural, calidad constructiva, habitabilidad o funcionalidad de diseño y distribución, orientación, presencia o ausencia de errores, defectos u omisiones en la construcción o funcionalidad, flexibilidad ante usos alternativos, etc.
E) Estado de Conservación: evaluación de las condiciones actuales de mantenimiento de la propiedad, considerando la antigüedad de las construcciones, estado y otros factores que afecten su conservación respecto a lo observable en otras propiedades comparables.
F) Comercialización: evaluación de las posibilidades de comercialización o venta que presenta la propiedad (plazo y precio de venta), fundada en el nivel de atracción que la propiedad en su conjunto ejerce sobre los potenciales compradores, considerando todas las características o atributos ya señalados de la misma como también diseño, monto de gastos comunes y contribuciones, restricciones legales y físicas al uso, etc.
Otras características adversas o deficiencias de la propiedad, así como ventajas y comodidades que presenta en relación a su competencia: estacionamientos, piscina, calefacción, orientación, vistas, calidad y estado de las áreas comunes, etc.